Home > The Dividend Investor v.10 ”Klövern”

The Dividend Investor v.10 ”Klövern”


Klövern är ett av de större fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen med ett fastighetsvärde om 43 miljarder kronor och ett hyresvärde om 3,5 miljarder kronor per 31/12 2017. Bolagets VD har kommit att bli känd som en riktig ”fastighetsfräsare” med ägande i en rad olika fastighetsbolag i Sverige. Rutger Arnhult heter han och är största ägare i Klövern. Han är även största ägare i Corem som i sin tur äger aktier i Klövern och den vägen kontrollerar han än mer aktier i Klövern. Det här ”ask i ask” ägandet är lite av han signum och går att finna på fler håll i bolag som han äger. Ett genuint intresse och engagemang i just fastigheter har han onekligen. Klövern äger fastigheter med inriktning på kontor i huvudsak. Hela 78 procent av portföljen är kontor och resterande del är 15 procent lager/logistik samt 7 procent butik. Kontorsfastigheter är hett nu med stor efterfrågan och en nyproduktion som inte väger upp. På de bästa lägena har hyrorna kunnat höjas extremt mycket de senaste åren och det är en mycket angenäm sits att vara ägare av dessa fastigheter. Under 2018 bör det slå igenom än mer i Klöverns resultat, den heta kontorsmarknaden och de höjda hyrorna till följd.

2017 var ett bra år för Klövern som själva uttrycker att de är nöjda med året i sin bokslutsrapport. Förvaltningsresultatet ökade med 7 procent till 1263 miljoner kronor. Substansvärdet (EPRA NAV) ökade med hela 20 procent till 14,07 kronor per aktie. Utdelningen föreslås höjas med 10 procent till 0,44 kronor per aktie som betalas kvartalsvis om 0,11 kronor. Just nu handlas Klöverns B-aktie kring 10 kronor och det ger en direktavkastning om 4,4 procent. Det är både en bra direktavkastning och en bra höjning. Som ni kan se i bilden ovan har Klöverns förvaltningsresultat stigit ganska stadigt de senaste 10 åren.

Fastighetsbeståndet är främst kontor det har vi redan gått igenom men det finns naturligtvis mer att säga om det. Klövern har identifierat 12 tillväxtorter dit de koncentrerat 98 procent av fastighetsbeståndet. På de orderna har den genomsnittliga befolkningstillväxten legat över 15 procent de senaste 10 åren. Växande befolkning är direkt länkat till ökat lokalbehov. Belåningsgraden på fastigheterna ligger på 58 procent vilket inte är anmärkningsvärt lågt men heller inte i det mest aggressiva spannet. Under 2017 sjönk belåningsgraden från 60 till 58 procent och bolaget har uttryckt att de arbetar med att sänka den varpå den kan tänkas backa något ytterligare under 2018. Räntetäckningsgraden är 2,9 gånger och bolagets genomsnittliga ränta är 2,5 procent med en räntebindningstid om 2,8 år.

Beträffande ”ask i ask” ägande som tidigare nämndes är ju Klövern aktuellt nu med bud på Tobin Properties. Det är en lite speciell situation som uppstått där med ett bud som Klövern inte nödvändigtvis vill få igenom. Den korta storyn är att Tobin Properties var riktigt illa ute och Klövern mer eller mindre gick in och räddade dem med en riktad nyemission. Den ledde till att Klövern gick över en ägandenivå som kräver ett budpliktsbud. Klövern är alltså enligt reglerna tvingade att ge ett bud till alla aktieägare i Tobin Properties. Det är den korta storyn och Tobin är nu mycket sundare med nytt kapital i kassakistan och en stark ägare i form av Klövern. I sammanhanget är det ingen stor risk Klövern tagit när de köpt en stor del av Tobin. Medan Klöverns börsvärde är kring 10 miljarder kronor är Tobin Properties bara några hundra miljoner kronor.

Krisen på fastighetsmarknaden som vi hört så mycket om sedan i höstas den handlar främst om bostadsrätter och i spåren av att den marknaden svalnar av kan det faktiskt gynna kontorsmarknaden. Byggandet av bostadsrätter har bromsat in markant vilket leder till ett minskat tryck på mark och lägre pris. Byggbolagen har under en tid kunnat välja och vraka bland uppdragen och trissat upp priserna ordentligt. Nu minskar efterfrågan på deras tjänster och kontorsbyggarna bör kunna åtnjuta en bättre dialog i prisförhandlingen. Klövern har en årlig projektvolym om 1,5 miljarder kronor.

En ständig punkt som kommer på tal när det pratas fastighetsbolag är räntan. Tänk om räntan höjs, vad händer då? Ja, det är faktiskt inte värst dramatiskt. Det kan utlösa negativa värdeförändringar, där fastighetsvärdet minskar men det är mer av en bokföringsgrej. Intjäningen på fastigheterna kan rentav öka snabbare i spåren av högre ränta. Räntan höjs i goda tider, när det går bra för Sverige och de svenska företagen. Betalningsförmågan hos hyresgästerna kan tänkas bli än bättre bär räntan stiger. I hyresavtalen finns det klausuler om hyreshöjningar och rent kassaflödesmässigt behöver man inte vara värst orolig för stigande räntor i ett fastighetsbolag som Klövern. På pappret kan det se illa ut med redovisade förluster i spåren av att fastighetsvärden skrivs ned men förvaltningsresultatet lär se desto bättre ut. Det kommer förmodligen fortsätta att stiga över tiden.

Sammantaget ser Klövern ganska attraktivt ut i ett långsiktigt perspektiv. Fin direktavkastning och förmodat fortsatt stigande förvaltningsresultat.

Taggar:

Anmäl dig till vårt exklusiva nyhetsbrev idag!

Skräddarsydda e-postmeddelanden

Ingen SPAM någonsin!

Alt mynt nyheter

Avprenumerera närsomhelst

Efter att du registrerat dig kan du också få tillfälliga specialerbjudanden från oss via e-post. Vi kommer aldrig att sälja eller distribuera dina uppgifter till tredje part. Se vår sekretesspolicy här.