Home > The Dividend Investor v.32 ”Stadiga kåkar med Castellum”

The Dividend Investor v.32 ”Stadiga kåkar med Castellum”

Castellum fastighet från castellum pressbilder
Castellum är ett av de största börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige med ett fastighetsvärde om drygt 75 miljarder kronor och ett börsvärde runt 35 miljarder. Det var i spåren av fastighetskrisen i början av 1990-talet bolaget bildades och 1997 var det en mycket stabil skuta värdig börsen. I maj 1997 börsnoterades Castellum och ett kvitto på att de presterat bra är att de varje enskilt år sedan dess höjt utdelningen, mer om det snart. Vid noteringen 1997 var fastighetsbeståndet värt 10 miljarder och nu är det alltså uppe i drygt 75 miljarder kronor. Lejonparten av beståndet utgörs av kontor och butikslokaler där man tydligt och medvetet minskat exponering mot butiker i spåren av den befarade”butiksdöden”. Ungefär 10 procent av beståndet väger nu detaljhandelslokaler och man arbetar fortsatt med att minska det. Tillsammans med kontorslokaler utgör dessa 78 procent av beståndet medan 17 procent utgörs av lager och logistik. Man kan säga att Castellum främst är kontorslokaler då det utgör kring 65-70 procent av beståndet. På senare år bygger Castellum allt mer och med start nu de senaste åren är det deras främsta fokus då lönsamheten blir bättre på den vägen i spåren av den låga räntan som pressat upp värderingar på fastigheter.

Fastigheterna är belägna i tillväxtregioner i landet med fördelning enligt följande: Mitt 27 procent, Stockholm 25 procent, Väst 22 procent, Öresund 20 procent och Norr 6 procent. År efter år bygger och köper Castellum fler fastigheter, målsättningen är att nettoinvestera 5 procent av fastighetsvärdet årligen vilket i år betyder drygt 3,5 miljarder kronor. Målsättningen är den del av ett mål att nå 10 procent tillväxt i förvaltningsresultatet per år. Ett tufft mål som de inte når varje år men mål skall vara tuffa, en utmaning som får dem att verkligen kämpa. Castellum får ibland kritik för att de inte nått sitt tillväxtmål ett enstaka år men VD förklarar det då på det vis jag nu gjorde, de har medvetet valt ett tufft mål för att de skall vara på tårna. Incitamentsprogram är kopplade till detta mål också och det är ju bra att det då är tuffa mål så alla kämpar hårt för att nå det!

Redovisad vinst i ett fastighetsbolag innehåller en rad bokföringstekniska termer och för att se hur bolagets verksamhet tittar man på förvaltningsresultatet. Där är ej transaktioner och värderingsförändringar med. Castellum har som sagt presterat mycket stadigt över åren och växt förvaltningsresultat och utdelning i cirka 20 år på börsen. I bilden nedan en översikt på förvaltningsresultatets utveckling de senaste 10 åren.
Castellum förvaltningsresultat 10 år
Medan målet för Castellum är 10 procent årlig tillväxt av förvaltningsresultatet är 7 procent rimligt att räkna med för att inte lägga sig för högt i kalkylen. Om 10 år skulle förvaltningsresultatet kunna vara drygt 17 kronor och om vinst och utdelning stiger med 7 procent per år bör även aktiekursen göra det i slutändan i ett långsiktigt perspektiv. En kurs om 205-240 kronor om 10 år vore inte otänkbart. Medan aktiekurser påverkas av så mycket mer än bolagets prestanda är utdelningen enklare och stadigare att sia kring. I våras lämnade Castellum en utdelning om 5 kronor per aktie. Om 10 år landar utdelningen kring 10 kronor beräknat på 7 procent årlig tillväxt, aktiekursen kan tänkas landa på 205-240 kronor med samma tillväxtsiffra och värdering 12-14 gånger förvaltningsresultatet. För stunden handlas Castellum till 14,5 gånger förvaltningsresultatet.

Den redovisade vinsten kan svaja upp och ned över tid då värdeförändringar tas upp som om de vore realiserade. När räntan stiger så ökar avkastningskrav bland investerare osv vilket gör att värdet på en fastighet kan minska. Detta redovisas som en förlust trots att den ej är realiserad och påverkar alltså inte bolagets kassaflöde. Förvaltningsresultatet bör fortsätta stiga stadigt och utdelningen med det. Fokusera på det inte den redovisade vinsten. Beträffande räntan hör man ofta att det skall slå hårt mot fastighetsbolag men det stämmer inget vidare för de sunda rutinerade bolagen. De välkomnar högre ränta. Räntan höjs inte av en slump utan det är en följd av goda tider och i goda tider ökar trycket efter lokaler. Dessutom har Castellum inskrivet i sina avtal hyreshöjningar så de kompenseras för höjda räntor. Castellum tar emot höjd ränta med öppen famn.

Man har hört om bostadsbrist men en något som inte skapat lika mycket artiklar är den stora efterfrågan på kontorslokaler och en sorts bristsituation även där. Det råder mycket god efterfrågan på kontorslokaler och Castellum expanderar, de bygger och konverterar. Det är goda tider för fastighetsbolaget och i goda tider är det väl inte svårt att göra goda affärer. Castellum har överlevt flera kriser och tuffa tider, de har höjt utdelningen och förvaltningsresultatet igenom dessa. Är det någon som har förutsättningar att klara kommande utmaningar är det Castellum. Nya skatteregler hotar sektorn men Castellum hör inte till de som drabbas hårt av det. Det gäller främst transaktionsdrivna bolag som kommer hindras göra bolagspaketering för att minimera skatten. Ännu är dock inget spikat utan hänger i luften.

Den finansiella ställningen är mycket god med en rimlig belåningsgrad om 48 procent och bolaget har goda relationer på kreditmarknaden samt mycket god tillgång till finansiering. Castellum är ett stadigt bygge och även om värderingen på fastigheterna/substansvärdet kan svaja bör utdelning och förvaltningsresultat fortsätta stiga. En direktavkastning kring 4 procent och en kursuppgång om 7 procent per år ger en årlig avkastning om 11 procent. Utdelningen har som sagt höjts varje år sedan börsnoteringen 1997 och de senaste 10 åren har den årliga utdelningstillväxten varit 6,5 procent och aktien har presterat en totalavkastning om drygt 9 procent. Strax under mina antaganden för framtiden men helt okej det med. De senaste 10 åren innefattar ju finanskrisen och om inget liknande inträffar de kommande åren är bättre avkastning inte otänkbart. En värdig investering för den långsiktiga portföljen och utdelningsinvesterare.

Jag äger själv aktier i Castellum på lång sikt.

Taggar:
Begränsat specialerbjudande - 0% Provision & 0% Stämpelskatt på ALLA Lager!
Prisbelönad plattform - köp fysisk tillgång eller handel med hävstång
11 betalningsmetoder, inklusive PayPal
Öppna mitt konto