Home > The Dividend Investor v.48 ”Pålitligt kassaflöde med Akelius”

The Dividend Investor v.48 ”Pålitligt kassaflöde med Akelius”


Akelius Residential Property är ett fastighetsbolag som äger hyreslägenheter på starka orter världen över. Just hyreslägenheter är den bästa fastighetstyp man kan äga i aspekten pålitligt kassaflöde. Det är inga vakanser att prata om. När en hyresgäst säger upp sitt avtal står det en rad nya att flytta in. Andra fastighetstyper kan vara mer komplexa att hyra ut och i svåra fall kan de stå tomma i år innan man hittar en ny hyresgäst. Sådana fastigheter ger förvisso högre avkastning men det är föga värt vid händelse om de står tomma en längre tid. Om man likt mig gillar att hålla nere risken och uppskattar ett pålitligt kassaflöde så är Akelius Residential Property något att spana närmre på.
Lägenheterna är som sagt spridda i starka städer världen över och fördelningen ser ut enligt följande: Berlin och Stockholm väger allra tyngst med 23 respektive 20 procent av totala portföljvärdet. Efter dem väger alla under 10 procent och för att nämna några: Hamburg 8 procent, London 7 procent och New York 6 procent.
Det totala fastighetsvärdet är i runda slängar 100 miljarder svenska kronor, det är ett stort fastighetsbolag. Bolaget är grundat och uppbyggt av Roger Akelius, skatt och finansgeniet som lärde svenskarna att spara och att minimera sin skatt. Han gav ut böcker och var 1985 först i världen med att skapa ett deklarationsprogram för dator.
Det är ett mäktigt företagsbygge och Roger som numera är en gammal man har donerat 90 procent av ägandet i Akeliusgruppen till Akelius Foundation som är en Allmännyttig välgörenhetsstiftelse.

Utöver att själva fastighetstypen hyreslägenheter är av låg risk så är även bolagets finansiella risktagande lågt. Belåningsgraden på fastigheterna ligger på lite drygt 40 procent. Akelius Residential Property har ett starkt kreditbetyg och innehar Investment grade rating från Standard & Poor. Ett sådant kreditbetyg ger god tillgång till finansiering till låg ränta. En unik egenskap ör Akelius är att de har sin egna inlåningsverksamhet via Akelius spar. Där ger de kunderna en god ränta på sitt kapital som Akelius sedan använder i sina investeringar i fastigheter. Det ger ytterligare en dimension av finansiering, som ingen annan aktör har. Tillgång till kapital är otroligt viktigt för fastighetsbolag och flera olika källor är optimalt. När det väl behövs vill man inte stå där med någon enstaka finansieringskälla som dessutom inte kan eller vill låna ut.

Akelius Residential Property har sin preferensaktie noterad på Stockholmsbörsens First North lista. De har ju storleken osv för att platsa på de större listorna men det kostar mer pengar och ställer andra krav på bolaget varpå det verkar rimligt att de nöjer sig med att vara listade på First North.
Preferensaktien är också en finansieringskälla för bolaget De har vänt sig till aktiemarknaden och tagit in preffkapital som de kan köpa mer fastigheter för och belåna för att få en låg snittränta. Preferensaktien lämnar en årlig utdelning om 20 kronor och på aktiekursen 329 kronor ger det en direktavkastning om 6 procent. Det är ingen värst hög direktavkastning för att vara en preferensaktie men med den låga risken i verksamheten är det ett attraktivt kassaflöde till låg risk. När man köper preferensaktier är det viktigt att hålla koll på villkoren som varierar för respektive bolag. När det gäller Akelius är det inga konstigheter utan det är villkoren för inlösen man skall ha koll på. Inlösenbeloppet är byggt i form av en trappa där den just nu och till maj 2019 är på 375 kronor. Inlösenbeloppet sjunker över tid för att slutligen bli 330 kronor efter maj år 2024. En sådan här trappa för inlösen på preffen skall ses som en signal om att man inte har för avsikt att lösa in den innan den lägsta nivån. Jag brukar också rekommendera att aldrig betala mer än den lägsta inlösenkursen för en preferensaktie, 330 kronor för Akelius alltså. För att nämna ett exempel på hur tokigt det kan bli: Victoria Park preferens handlas till 306,5 kronor nu och kan lösas in för 275 kronor om cirka 2,5 år. Fram till dess får man i runda slängar 50 kronor i utdelning. Om man köper en aktie idag för 306,5 kronor får du alltså totalt 50 kronor utdelning under tiden till en eventuell inlösen då du får 275 kronor för din aktie. 275+50=325 kronor, det är vad du får totalt på 2,5 år och du har betalat 306,5 kronor vilket ger dig en total avkastning om 6 procent under hela perioden, en årsavkastning på drygt 2 procent. Inte värst attraktivt.

Som ni ser på exemplet ovan är det oerhört viktigt att hålla koll på villkoren för preferensaktier. De finns att läsa i bolagsordningen som finns på respektive bolags hemsida. Läs mitt inlägg om preferensaktier och vikten av att hålla koll på villkoren.

Akelius Residential Property preferens är med sin låga risk och pålitliga utdelningar attraktivt till kurs 330 kronor eller lägre. Akelius preffen är mitt näst största innehav i portföljen.

Tags:

Anmäl dig till vårt exklusiva nyhetsbrev idag!

Skräddarsydda e-postmeddelanden

Ingen SPAM någonsin!

Alt coin news

Avprenumerera närsomhelst

Efter registrering kan du även få enstaka specialerbjudanden från oss via e-post. Vi kommer aldrig sälja eller lämna ut dina uppgifter till tredjeparter. Se vår sekretesspolicy här.