Home > The Dividend Investor v.5 ”2 REITs med 5-7% direktavkastning”

The Dividend Investor v.5 ”2 REITs med 5-7% direktavkastning”


En REIT är ett amerikanskt fastighetsbolag och anledningen att det kallas REIT är dess bolagsform. Det är en skattestatus som innebär bla att om de delar ut minst 90 procent av sina beskattningsbara intäkter i utdelningar så är bolaget befriat från skatt. Tanken är att detta skall göra investeringar i fastigheter mer tillgängligt för gemene man och staten får in sin skatt via privatpersoner istället som skattas för den utdelning de mottar från REIT. Detta gör att REITs har en stark drivkraft att göra stora utdelningar och har därför ofta hög direktavkastning. Det är en klart fokus på utdelningen bland investerare i REITs och de slåss delvis om samma kapital som obligationer som är ett rent ränte case. REITs är räntekänsliga i sin värdering med anledning av att de likt obligationer värderas delvis på det allmänna ränteläget. Något som egentligen påverkar alla aktier då högre ränta betyder att investerare får högre avkastningskrav men det är väldigt hårt sammankopplat räntan och REITs/Obligationer jämfört med aktier i de flesta andra bolag som inte lika snabbt och hårt får en annan värdering med anledning av just räntan. Med det sagt är det så att USA tuffar på bra där borta och ränteläget är högre där och stigande. Detta har gjort att REITs under en tid pressats i kurs då investerare prisat in ränteläget i dess aktiekurser. Pressen på REITs aktier kan för all del fortsätta men det har redan tagit fram ganska attraktiva värderingar här och var i sektorn och för en långsiktig utdelningsinvesterare kan det vara ett gott läge att börja köpa nu. För att minska risken att råka köpa vid helt fel tillfälle kan man med fördel sprida ut sina köp över en tid, på tex 4 månaders sikt bör man få ett rimligt snitt man kan stå för. Blir det ändå ”tokigt” på kort sikt kan man handen på hjärtat känna att man gjort en rimlig approach med sina köp i ett långsiktigt case. Medan det på kort sik kan tänkas backa än mer i spåren av räntan är det på riktigt lång sikt mest betydande hur bolaget faktiskt presterar och där finns det många fina bolag man kan köpa nu med hög direktavkastning och sunda framtidsutsikter.

Realty Income. Ett fastighetsbolag med över 5000 fastigheter utspridda över de flesta stater i USA. Fastighetstypen är oftast av typen med en enda hyresgäst, till exempel en FedEx-distributionscentral. Hyresgästerna är noga utvalda baserat på hög kredit rating samt en uthållig affärsmodell. Man har ratat bolag som hotas av ”butiksdöden” och riktat in sig på bolag med sund och uthållig business. Några exempel på verksamheter i Realty Incomes fastigheter: Gym, Dollar Store, Biograf, Snabbmatsrestaurang. Några av de största hyresgästerna är Walgreens, FedEx, LA Fitness, Dollar General, Circle K, AMC Theatres, Walmart med flera. Man har god diversifiering bland hyresgästerna och ingen står för mer än 6,6 procent av bolagets totala hyresintäkter. Hyresavtalen är av triple net typ vilket betyder att hyresgästen står för alla utgifter förknippade med fastigheten, även fastighetsskatt och underhåll. Alla avtal har inbyggda hyreshöjningar vilket get ett mycket förutsägbart och stigande kassaflöde. Realty Income har höjt sin utdelning minst en gång per år i över 20 års tid. De betalar utdelning månadsvis och höjde den nyligen till $0,219 vilket summerar till $2,628 i årstakt. På en kurs kring $53 är direktavkastningen 5 procent.

EPR Properties. Ännu ett fastighetsbolag med triple net hyresavtal som jag gillar så mycket. Det ger ett otroligt stadigt kassaflöde och bekymmersfritt ägande, fastighetsbolaget kan närapå bara sitta där och håva in pengar. EPR Properties har också inbyggda hyreshöjningar i alla avtal om 1,5-2 procent per år eller 7,5-10 procent vart femte år. Även här har man en stark strategi med noga utvalda hyresgäster. Verksamheter pressade av e-handel osv ratas och man har valt ett fokus mot verksamheter inriktade mot upplevelser. De äger biografer, skidanläggningar, vattenland, gym, golf osv. En annan inriktning de också har är mot skolor/förskolor som utgör cirka 22 procent av portföljen. En pålitlig och stadig verksamhet som dessutom är prognosticerad att ha lokalbrist framöver. En sak värd att nämna som EPR kunde gjort bättre det är diversifieringen bland hyresgästerna. De har nämligen en hyresgäst som står för 19 procent av bolagets hyresintäkter och det är biografkedjan AMC. De gör ett bra jobb att arbeta ned dess vikt har tex gått från 23 procent 2016 till att väga 19 procent nu i Q3 2017. Oavsett verksamhet är det önskvärt att inte någon enstaka hyresgäst utgör så här stor del av intäkterna. Jag förväntar mig att AMCs betydelse kommer fortsätta minska för EPR. För övrigt är just biotittande en väldigt bra och stadig verksamhet. Det är en upplevelse och konkurrerar ej med piratfilmer eller Netflix som man lätt kan tro. Bio konkurrerar snarare med en pizzakväll på pizzerian, bad i vattenlandet eller en runda minigolf. Tittar man på en 25-års graf över intäkterna hos The Box Office har de stigit stadigt år för år och tillväxttakten har varit 3,6 procent årligen i snitt (bilden överst i artikeln). EPR Properties betalar utdelning månadsvis och har snart höjt sin utdelning varje år i bortåt 10 år. Nyligen meddelade man en utdelningshöjning om 6 procent till $0,36 eller $4,32 per år. På en kurs om $60 är direktavkastningen 7,2 procent.

Bägge bolagen har god täckning av utdelningen som andel av AFFO och ligger kring 80 procent utdelningsandel vilket är mycket sunt för en REIT. Starka hyresgäster och vass strategi borgar för att de här två kan vara bra placeringar på lång sikt. Bägge har varit utmärkta investeringar de senaste 20 åren. Jag äger dem båda men är tyngst viktad i Realty Income som jag anser ha lägre risk/högst kvalitet. EPR Properties ökade jag nyligen i och överväger att köpa mer i februari. Bilden till artikeln visar tillväxten för biobranschen och jag tycker det är passande då bägge de här fastighetsbolagen har biokedjor som hyresgäster.

Taggar:

Anmäl dig till vårt exklusiva nyhetsbrev idag!

Skräddarsydda e-postmeddelanden

Ingen SPAM någonsin!

Alt mynt nyheter

Avprenumerera närsomhelst

Efter att du registrerat dig kan du också få tillfälliga specialerbjudanden från oss via e-post. Vi kommer aldrig att sälja eller distribuera dina uppgifter till tredje part. Se vår sekretesspolicy här.