Home > The Dividend Investor v.9 ”Realty Income med månadsutdelning och hög direktavkastning”

The Dividend Investor v.9 ”Realty Income med månadsutdelning och hög direktavkastning”


Realty Income är ett amerikanskt fastighetsbolag och ett relativt populärt sådant bland småsparare här i Sverige. Anledningen till det är dels en god historisk avkastning samt en stadigt stigande utdelning. Likt alla fastighetsbolag i USA har Realty Income gått svagt på börsen den senaste tiden vilket nu skulle kunna ses som ett hyggligt läge för långsiktiga investerare. Anledningen till att fastighetsbolagen har backat är att den riskfria räntan i USA stigit, mer än väntat och med en brantare outlook dessutom. Det här påverkar generellt sett inte bolagen operativt utan det handlar snarare om hur marknaden värderar dessa investeringar i en miljö med högre ränta. Enkelt förklarat kan man säga att investerare kräver den riskfria räntan plus x procent i avkastning för ett specifikt bolag. Om den riskfria räntan är tex 1 procent och man i ett specifikt bolag kräver 4 procent avkastning utöver den riskfria räntan så kräver investerare totalt 5 procent direktavkastning. Om den riskfria räntan då stiger till 2,5 procent kräver investerare alltså 2,5 procent plus 4 procent. Totalt 6,5 procent direktavkastning och allt annat lika betyder en lägre aktiekurs för att ge den direktavkastningen. Om en aktie kostar 100 dollar och ger 5 dollar utdelning är direktavkastningen 5 procent. För att de där 5 dollarna skall ge en direktavkastning om 6,5 procent behöver aktiekursen backa till 77 dollar. Det är på detta vis som fastighetsbolagen är räntekänsliga.

Aktiekursen har backat men Realty Income mår bra och presenterade nyligen en bra rapport för 2017 och q4 samt lämnade en fin outllok för 2018. AFFO som är det nyckeltal man använder på REITs istället för vinst per aktie steg till 3,06 dollar 2017 vilket är en ökning med 6,3 procent och i den övre delen av bolagets prognosspann. För 2018 lämnar man en prognos om en AFFO om 3,14 – 3,2 dollar per aktie vilket ger en tillväxt om 3 till 5 procent. Historiskt har de även justerat upp prognosen under året så det kan ju mycket väl ske även i år. En riktigt trevlig sak som hände under det fjärde kvartalet var att Realty Income fick en höjd kredit rating till A3 av Moody´s och är en av bara någre enstaka REITs som har en så hög och stark kredit rating. Belåningsgraden är lite drygt 27 procent som skuld genom enterprise value. Bolaget har tillgänglig likviditet om nästan 2 miljarder dollar och står väl rustade att växa tillgångarna och intjäningsförmågan ytterligare. Utdelningen som nyligen höjdes till motsvarande 2,63 dollar i årstakt ger en utdelningsandel om cirka 83 procent på mittspannet av 2018 års guidning för AFFO. REITs som är tvungna att hålla en mycket hög utdelningsandel brukar man säga att 90 procent utdelningsandel är bra och runt 80 procent är jättestarkt.

Utdelningen har höjts i snart 25 år i följd och på kursen 50,4 dollar är direktavkastningen 5,2 procent. Historiskt har utdelningstillväxten varit 4,7 procent per år och den som köpte aktien när den noterades 1994 har nu en Yield On Cost om cirka 32 procent. För varje hundring du investerade 1994 får du idag 32 kronor per år i utdelning. Aktien har givit en mycket god totalavkastning sedan noteringen 1994. 3135 procent att jämföra med S&P500 som under samma period gav totalt 795 procent.

Hur är det med risker och fastighetstyp då? I huvudsak äger de faktiskt retailfastigheter men inte vilka som helst. De har varit väldigt smarta och valt ut hyresgäster med fokus på serviceverksamhet, lågpris och verksamheter som inte står hotade av den berömda ”retaildöden”. Bio, gym, bensinstationer, apotek mm. Man har spridit riskerna på alla tänkbara vis: I 49 olika stater plus Puerto Rico, Ingen stat väger mer än 9,4 procent av hyresintäkterna, ingen hyresgäst utgör mer än 6,5 procent av totala hyresintäkter, ingen industri så som tex apotek eller gym väger mer än 10 procent av hyresintäkterna. Som sagt äger de i huvudsak retailfastigheter och de utgör cirka 80 procent av beståndet. 12,5 procent utgörs av industrifastigheter, 4,6 procent är kontor och sedan har man lite drygt 2 procent i jourdbruksfastigheter. Alla hyresavtal är av triple net lease och de har inbyggda årliga hyreshöjningar som resulterar i att Realty Incomes hyresintäkter i jämförbara enheter stadigt stiger 1 procent år ut och in. Det här med triple net lease som jag nämnde är ett mäkta finurligt och smidigt upplägg. Det innebär att hyresgästen står för i princip alla utgifter förknippade med fastigheten, även skatt och underhåll. För Realty Income innebär det att man i ur och skur kan luta sig tillbaka och ta emot sin hyra som dessutom stiger stadigt år efter år.

Kortsiktigt kan aktien mycket väl backa mer men i ett långsiktigt perspektiv ser det ganska bra ut. Värderingen har kommit ned och är rimlig och verksamheten är riktigt bra. Historiskt har de presterat som ett schweiziskt urverk och framåt är utsikterna goda. En direktavkastning om 5,2 procent och utdelning som betalas månadsvis och dessutom brukar höjas flera gånger per år. Det här är en stark kandidat till en utdelningsportfölj.

Jag äger Realty Income.

Taggar:
Begränsat specialerbjudande - 0% Provision & 0% Stämpelskatt på ALLA Lager!
Prisbelönad plattform - köp fysisk tillgång eller handel med hävstång
11 betalningsmetoder, inklusive PayPal
Öppna mitt konto