Home > The Value Investor v.5 Varning för Oscar Prop!

The Value Investor v.5 Varning för Oscar Prop!

För att följa upp till mitt inlägg om NCC förra veckan, vars varningar jag tycker besannades till stor del med vinstvarningen häromdagen, tänkte jag kommentera ett bolag i näraliggande bransch. Ett som har lyckats utmärka sig i den redan ganska tveksamma branschen bostadsutveckling de senaste åren.

De bästa bolagen är förstås de vars produkter och tjänster efterfrågas oavsett konjunkturläge och vars framgångar styrs huvudsakligen av hur bolaget självt presterar på marknaden och inte beroende av politiska beslut eller helt slumpvisa faktorer som vädret. De sämsta ur denna synvinkel är då de bolag som är starkt konjunkturberoende och lika starkt påverkade av utomstående faktorer över vilka de inte alls rår.

Vad som skrämmer mig med bolag av det senare slaget skrämmer mig särskilt hos Oscar Properties. ”Oscar” är en produkt av den färgstarke grundaren Oscar Engelbert. Deras affärsidé kan kort sammanfattas med att man projekterar och låter bygger dyra, ofta väldigt omtalade och spektakulära bostadsrättshus i våra största städer, framförallt Stockholm. Man både bygger nytt och omvandlar existerande byggnader till bostäder.

Återhållsamhet har knappast varit ledordet för verksamheten utan snarare har man ridit vågen maximalt när bostadsrättspriserna skenade i storstäderna fram till för ungefär två år sedan. Detta var förstås i grunden rationellt då alla pilar pekade uppåt och många ville bo bättre, större och inte minst i Stockholm med omnejd. Dock gick man helt uppenbart för långt och för snabbt fram. Ständigt nya projekt med alltmer extrem arkitektur och höjd över stadsbilden lanserades i den storstadspress som lydigt gav gratis publicitet. Måhända förvånar det ingen att både omsättning och vinst toppade vintern 2016-17 och därefter har man backat betänkligt (diagram från Börsdata.se).

Kortfattat kan man säga att Oscar Properties har drivits enligt ”extra allt”. Där många andra bostadsutvecklare drogs med i ett rus när priserna steg och marknaden var glödhet var ”Oscar” alltid värst- högsta huset, dyraste arkitekterna, de har betalat mer för mark och fastigheter, mest överdrivna datoranimeringen över hur huset kommer att se ut (se nedan), de mest extrema avarterna i bokföringen och de mest missnöjda lägenhetsköparna och bostadsrättsföreningarna efteråt. Detta i kombination med att efterfrågan har fallit som en sten i låneregelskärpningarnas spår kan bara sluta i tårar.

Jag tillhör dem som inte alls stämt in i kören när många talat om en bostadsbubbla de senaste åren. Visst har tendenser till bubblor synts på vissa marknader när man kunnat ta väldigt högra priser för extremt högbelånade föreningars lägenheter tack vare kreativa lösningar som gynnat bostadsbyggare väldigt. Men i grunden är det helt rationellt att sänkta skatter, inte minst den avskaffade fastighetsskatten, kraftigt sänkt ränta och överhudtaget starkare privatekonomi har lett till stadigt ökade priser, inte minst på de orter som har haft stor inflyttning.

Allt detta byggde dock på att reglerna för att låna inte försämrades alltför mycket men myndigheterna har de senaste åren kraftigt försämrat möjligheterna att ta lån även för personer med höga inkomster och stort sparkapital. Först infördes taket på 85 %, därefter kom amorteringskravet och till sist infördes regler för hur mycket man får långa i förhållande till sin inkomst. Bankerna i sin tur kräver att man ska klara 7-8 % ränta på sina lån, en nivå som är helt orealistisk i dagens värld. Detta gör alltså att människor som mycket väl skulle klara att t.ex. låna tio miljoner till sin nya bostad inte får göra det. Detta gör att mattan rycks undan för mer exklusiva bostadsbolag, inte minst ett som Oscar Properties som tydligt riktat in sig mot det översta segmentet.

Resultatet har inte väntat på sig. Flera projekt har måst stoppas då man helt enkelt inte kunnat sälja lägenheterna i förväg, man sitter på väldigt många osålda lägenheter i projekt som håller på att färdigställas till ett värde långt över en miljard enligt tidningsuppgifter, man har sänkt priser och varit tvungen att locka med ”gratis” avgift i 24 månader som sedan enligt uppgift utökats till osannolika 60 månader, de som köpt lägenheterna har sedan inte lyckats sälja dem utan rejäla prissänkningar och rapporterna visar röda siffror.

Därtill, och detta är anmärkningsvärt då det ifrågasätter bolagets moraliska kompass, har Oscar Properties fått väldigt många krav på sig från nybildade föreningar. Fler än vad som kan förklaras med att byggen ibland inte blir som det var tänkt kvalitetsmässigt. Vissa ger ett nästan bisarrt intryck. För mig som jobbat med projektinköp inom byggbranschen blir intrycket att man har snålat in precis överallt man trott sig ha kunnat spara en slant. Därtill verkar man ha gjort glädjekalkyler vad gäller framtida energipförbrukning i de föreningar man startar. Även leverantörer har klagat på att de inte har fått betalt av bolaget. Det förekommer överhuvudtaget märkligt många hot om stämningar mot bolaget från leverantörer, fack och köpare.

Redovisningsmässigt lurar ännu fler frågetecken i och med att man inte alls har velat följa de nya regler för hur man ska skilja, eller i vissa fall inte skilja, på den egna ekonomin och de föreningars som man startar. Oscar sitter potentiellt på betydligt större skulder än vad man redovisar eftersom man helt enkelt har fört över dessa till föreningarna långt innan dessa har avskilts. SvD har skrivit om detta under en tid och reglerna har nu skärpts ytterligare då flera företag, t.ex. PEAB (big surprise…) inte följt dem. Oscar sitter officiellt på två miljarder i räntebärande skulder och hela tre och en halv miljard ytterligare har alltså stoppats in i föreningarnas räkenskaper på ett uppenbarligen inte längre tillåtet sätt. Det finns alltså stor riska för en obehaglig överraskning i närtid, kanske redan vid rapporten nästa vecka.

Slutligen finns det som jag nämnde förra veckan ett inneboende problem med ”byggbolag” och andra bolag med mycket långa projekttider. Vi kan oftast inte veta om det uppstått problem i projekt och dessa så att säga rullas framför bolaget genom att man inte gör avskrivningar eller reservationer för dessa. Att vägra ersätta bostadsrättsföreningar med legitima krav är ingen framgångsväg. Att man inte har sålt lägenheterna i projekt som man kört igång trots dålig försäljning kanske löser sig under byggtiden, men det blir förstås annars ett problem vid inflyttningen. Att inte följa regelverket med sin bokföring är också något som kan komma och bita en till sist. Lösningen kan ju ibland vara att bredda sig men deras igår offentliggjorda initiativ att man ska gå in i restaurangbranschen, förlåt bistro, med mat och bar i anslutning till sina flashigare projekt blir nog ingen räddningsplanka

Jag har svårt att se varför man skulle äga Oscar Properties. Visst kanske det löser sig, märkligare saker har skett, men det känns långt mer sannolikt att problemen fortsätter och aktien med tiden går mot noll. För två år sedan gick aktien över 90 idag handlas den runt 15. Har ägarna otur så kan det går väldigt fort nedåt nu. Att finanschefen precis fick gå är ju heller inte direkt förtroendeingivande…

Taggar:

Anmäl dig till vårt exklusiva nyhetsbrev idag!

Skräddarsydda e-postmeddelanden

Ingen SPAM någonsin!

Alt mynt nyheter

Avprenumerera närsomhelst

Efter att du registrerat dig kan du också få tillfälliga specialerbjudanden från oss via e-post. Vi kommer aldrig att sälja eller distribuera dina uppgifter till tredje part. Se vår sekretesspolicy här.